Перепланировка нежилого помещения в жилом доме Москвы: с чего начать

Вы хотите приспособить помещение под магазин или офис: убрать перегородку, перенести санузел, сделать удобный вход. На плане это похоже на обычный ремонт. Но от списка работ зависит, понадобится ли проект, заключение СЭС, решение Мосжилинспекции и согласие собственников дома.

Начните с исходного плана БТИ и отметьте на нём будущие изменения. Специалисты Переплана.НЕТ разбирают такую задачу до заказа проекта: проверяют, что именно затронет ремонт и какой порядок оформления подойдёт. Ниже рассказываем, на что стоит обратить внимание собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме Москвы. Для отдельно стоящего здания порядок другой.

«Сделать ремонт» — слишком общее описание. Покажите на плане конкретные действия: здесь убираем перегородку, здесь делаем проём, сюда переносим сантехнику. Так сразу видно, какие вопросы нужно проверить до начала работ.

По Жилищному кодексу изменение внутренней планировки, границ или площади помещения относится к перепланировке. Установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, которые нужно отразить в техническом паспорте, — к переустройству. А если вы собираетесь только обновить отделку, проверьте, есть ли в списке что-то ещё: косметический ремонт сам по себе не требует согласования с Мосжилинспекцией. ЖК РФ, статья 25, изменения к постановлению № 508-ПП.

Для части работ нужно решение Мосжилинспекции до ремонта. Другие работы оформляют по эскизу после выполнения. Порядок зависит от того, что именно вы планируете изменить. В Москве заявления по помещениям в многоквартирных домах рассматривает Мосжилинспекция. ЖК РФ, статья 26, постановление Правительства Москвы № 508-ПП, порядок оформления проекта и эскиза.

Для первого разбора нужны исходный план, сведения о праве собственности и перечень изменений. Полный комплект для подачи определяют по конкретным работам; часть сведений Мосжилинспекция получает сама по межведомственному запросу.

Проём в стене, перенос санузла или изменение вентиляции могут изменить состав документации. Расскажите о таких работах сразу, даже если на плане помещения меняется немногое.

Отдельного внимания требуют вход, наружные стены и общедомовые коммуникации. Здесь нужно выяснить, затрагивают ли работы общее имущество дома и предполагают ли присоединение его части к помещению. Если без такого присоединения перепланировка невозможна, закон требует согласия собственников помещений в доме. Это зависит от состава работ: по одному желанию «переделать вход» определить необходимость такого согласия нельзя. ЖК РФ, статья 26.

Поэтому мы смотрим не только на перегородки. Входная группа и инженерные сети могут повлиять и на проект, и на маршрут согласования.

Если для работ нужен проект, к нему прилагают экспертное заключение аккредитованной организации о соответствии проектной документации техническим регламентам и санитарным требованиям. Его часто называют заключением СЭС на проект.

Это отдельный документ, который входит в приложения к проекту нежилого помещения в многоквартирном доме. Основание — пункт 1.2.3.1 приложения 3 к постановлению № 508-ПП. Официальный текст изменений, внесённых постановлением № 841-ПП.

О заключении лучше подумать при заказе проекта: выяснить, кто его подготовит и есть ли у организации необходимая аккредитация. Для оценки понадобятся сведения о планируемых работах и использовании помещения. Мы включаем этот вопрос в первичный разбор, чтобы собственник понимал состав документов до подачи.

Начните со сравнения исходного плана с фактической планировкой. Важно перечислить именно выполненные работы: одни изменения можно оформить, другие могут потребовать переделки. Возможность сохранить самовольную перепланировку зависит от конкретной ситуации и требований безопасности. ЖК РФ, статья 29.

Если для уже выполненных работ нужно техническое заключение, к нему прилагают экспертное заключение аккредитованной организации. Оно подтверждает соответствие документации техническим регламентам и санитарным требованиям. Это предусмотрено пунктом 2.2.3.4 приложения 3 к № 508-ПП. Официальный текст № 841-ПП.

Сразу скажите специалисту, что ремонт уже выполнен, и покажите фактическую планировку. Порядок оформления здесь будет зависеть от того, какие работы сделаны.

Если работы проводились по согласованному проекту, полученное решение — ещё не конец процесса. После ремонта нужно оформить завершение работ: подать уведомление и технический план, пройти проверку приёмочной комиссии.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершённой после внесения соответствующих сведений в ЕГРН. ЖК РФ, статья 28.

Специалисты Переплана.НЕТ помогают согласовать перепланировку нежилых помещений в Москве. На разборе они сопоставят ваш замысел или выполненный ремонт с исходным планом, проверят, нужен ли проект либо эскиз, затрагивается ли общее имущество и какие заключения потребуются. Затем объяснят, с чего начать оформление и где могут возникнуть сложности.

Для первого разговора пришлите план помещения и коротко опишите изменения. Если ремонт уже сделан, покажите и фактическую планировку. Так мы сможем обсуждать ваш объект, а не общий список документов.